תמ"א 38 – כיצד להתמודד עם דייר סרבן?

לפני שנתייחס להתמודדות עם דייר סרבן שאינו נותן הסכמתו לחיזוק המבנה בהתאם לתמ"א 38, כמה מילים על התוכנית עצמה ומטרותיה.

מטרות התוכנית

תמ"א 38 – ראשי תיבות של "תכנית מתאר ארצית", היא תכנית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, ומטרותיה הן:

  • לקבוע את ההסדרים התכנוניים שקשורים להיבטים הכלכליים והחוקיים לשיפור המבנים כך שיהיו עמידים בפני רעידות אדמה.
  • לקבוע הנחיות לחיזוקם של מבנים קיימים, לזהות ולאפיין את סוגי המבנים שצריך לחזק.
  • לעודד את ביצוע חיזוק הבניינים על ידי תוספות בנייה בעזרת קביעה של הסדרים שיספקו היתרי בנייה לשינויים שיש צורך לבצע כדי לחזק את המבנה, ולקבוע תנאים שבהם ניתן יהיה לממש את תוספות הבניה שיאושרו בגלל חיזוק המבנים.
  • לקבוע הסדרים תכנוניים שקשורים להריסה ולהקמה מחדש של מבנה קיים שבו נדרש לבצע את החיזוק.
  • לקבוע הסדרים תכנוניים שקשורים להוספת זכויות הבנייה במגרש אחר (סעיף 20א), כנגד חיזוק המבנה שיחוזק.
  • לקבוע הנחיות לביצוע בקרה הנדסית על הבקשה להיתר חיזוק המבנה בפני רעידות אדמה.

הוראות לעניין הסכמת הדיירים בבית משותף לביצוע תמ"א 38

לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) התשס"ח-2008, סעיף 2 – נדרשת הסכמה או החלטה של בעלי הדירות לצורך ביצוע העבודה. ביצוע עבודה ברכוש המשותף (שאינו הרחבת דירה או בנייה של דירה חדשה), מצריך החלטה מראש של רוב בעלי הדירות.

אם מטרת ביצוע העבודה היא הרחבה של דירה, יש צורך בהחלטה מראש של מי שבבעלותם 60% מהדירות, באשר להוצאה של חלקים מהרכוש המשותף, כדי להצמיד אותם לאותה דירה, ובאשר לחלוקת זכויות הבניה שנדרשות לשם ביצוע עבודה. אם מטרת העבודה היא בנייה של דירה חדשה, יש צורך בהחלטה מראש של כל בעלי הדירות.

תמ"א 38 – התמודדות עם דייר סרבן

הוראות אלה מלמדות שיש מקרים שבהם דייר סרבן יכול לעכב את שיפוץ הבית לפי תמ"א 38. אמנם, ברוב המקרים אפשר להסתפק בהסכמה של רוב הדיירים, אבל רצוי לקבל הסכמה של כולם בבניין. הסיבה היא שהדייר לא יחתום על הטפסים שנדרשים לרישום הערת אזהרה לטובתו של היזם, ובכך יעכב את הפרויקט במשך חודשים רבים.

בנוסף, לשם בניית חדרים חדשים על גג הבניין, יש צורך בהסכמה של כל הדיירים. כלומר, דייר סרבן לא יאפשר לבנות פנטהאוז בבניין, כך שאולי בסופו של דבר לא ישתלם לקבלן לבצע את הפרויקט.

היום, אפשר לפנות למפקח כדי לקבל אישור לחיזוק, גם ללא הסכמה מלאה של הדיירים, בכפוף לאישור של הועדה המקומית, אם זו תקבע שאין מניעה תכנונית למתן ההיתר לבנות.

המפקח על בתים משותפים

לפי חוק המקרקעין למפקח על הבתים המשותפים, שהוא בדרגה של שופט, יש סמכות בלעדית באשר לשינוי מבוקש ברכוש משותף.

לפיכך, אם קיים רוב של 66% מבעלי הדירות בבניין שמעוניינים ומבקשים אישור לבנייה של דירה חדשה, ולא קיימת הסכמה של כל בעלי הדירות, בכל זאת רשאי המפקח לאשר את ביצוע הבניה, ובלבד שהדייר הסרבן יכול היה לטעון בפניו את טענותיו ולהסביר את הסיבות לסירובו לבצע את הבנייה.

בנוסף, לשם בנייה של דירה חדשה והעברת הזכויות בה לאחר הבנייה, רשאי המפקח למנות עורך דין (שאינו בעל דירה בבניין) להתקשר בשם כל בעלי הדירות בבניין המשתף.

לפי פסק של בית המשפט, דייר שמסרב לאשר את חיזוק הבנייה לפי תמ"א 38, אינו יכול למנוע את ביצוע הפרויקט.

באדיבות – מגשימים נכסים בע"מ – תמ"א 38 והתחדשות עירונית