מהי תמ"א 38


מה היא תמ"א 38 ?

תמ"א 38, או תכנית מתאר 38, באה לענות על הנושא של פגיעות אפשריות במבנים בעקבות רעידות אדמה. בשמה המלא, התוכנית מתוארת כ"תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה". בשנת 1975, נכנס לתוקף ת"י 413, התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה. מאחר שרוב המבנים שנבנו לפני 1980 לא עומדים בתקן זה ולכן לא מוגנים כראוי, תמ"א 38 באה לענות על צורך זה על ידי כך שהיא מאפשרת לקבל היתר בנייה לבצע חיזוק במבנה בלי תוכניות בנייה מפורטת. המטרה בכך היתה לעודד בעלי בתים ובניינים לחזק את המבנים שלהם כנגד רעידות אדמה. אולם, התוכניות לחיזוק בניינים בעקבות התמ"א היו מועטות למדי ולכן הוחלט על מספר תיקונים שיהוו תמריץ לבעלי מבנים ליישם את התמ"א. אחד מהם הוא תמ"א 38 תיקון שתיים או תמ"א  38/2  וכן יצא תמ"א 38 תיקון 3 או תמ"א 38/3 שבא לענות על מספר נושאים שלא טופלו בתמ"א המקורית.

קיימים שני סוגים של פרויקטי תמ"א  38:

פרוייקט על בסיס התיקון הראשון, שנקרא גם תמ"א 38/1, הוא חיזוק המבנה הקיים נגד רעידות

אדמה וחידושו. בתהליך הזה מחזקים את המבנה הקיים. הקבלן המבצע מקבל זכויות בניה נוספות

על המבנה עצמו והדיירים מקבלים בסופו בניין מחוזק ומשופץ. במקרים מסוימים יקבלו הדיירים

בנוסף ממ"ד, חנייה, מחסן ומרפסת.

פרויקטים על בסיס התיקון השני שנקרא גם תמ"א  38/2 , מאפשר את הריסת המבנה כליל ובניית בניין חדש לגמרי, מה שנותן  לדיירים מוצר חדש, איכותי ובסטנדרט גבוה.

תמ"א 38 תיקון 2: הריסה ובנייה

תמ"א 38 תיקון 2 מעודד חיזוק מבנים על פי התמ"א
למרות המטרה המבורכת, מספר הפרוייקטים לחיזוק מבנים שיצאו לפועל בעקבות תמ"א 38 היה נמוך למדי. לכן הוחלט להוסיף את תיקון 2 לתמ"א, או תמ"א 38/2 על פי תמ"א 38/2 ניתן להרוס בניין ולבנות מחדש על פי התקן, ולא רק לחזקו. בנוסף, הוספה גם האפשרות לבצע "פינוי בינוי" – כלומר, להרוס את המבנה הקיים ולבנות מבנה חדש על-פי תמ"א 38/2.

אפשרויות נוספות שכולל התיקון הן הוספת קומות, הרחבת שטח דירות, סגירת קומות קרקע על עמודים ועוד – שינויים שמאפשרים להכניס למבנה דירות נוספות. לכן, אפשר להבין למה שינוי זה מהווה תמריץ משמעותי לבעלי מבנים ליישם את תמ"א 38. אנו מקווים כי כעת הנכם מבינים מהו תמ"א 38/2  ומהי חשיבותו.

תמ"א 38 תיקון 3: תיקון חדש וחשוב

תיקון 3 לתמ"א 38 בא לספק מענה למספר נושאים שלא טופלו בתמ"א המקורית. בין היתר, תמ"א 38 3 כולל את הדברים הבאים:

• הקלות בתהליך של הריסת מבנה הזקוק לחיזוק, למשל: חריגה מקו הבניין, שילוב תוכניות בניה מתוכניות שמתבססות על התמ"א ועדיין לא התממשו, ועוד.

• הוספת זכויות בנייה של עוד קומה וחצי נוספת (בתמ"א המקורית ניתן להוסיף קומה אחת) – בסך הכל תוספת של 2.5 קומות.

• במבנים שלא מאפשרים תוספת קומות, ניתן להעביר את הזכות לתוספת קומות למגרשים אחרים שבהם מבנים הזקוקים לחיזוק.

כל אלו מהווים תמריצים חשובים ביותר שמטרתם לעודד בעלי מבנים ליישם את תמ"א 38 על המבנים שלהם

 תמ"א 38/2, עלייה באיכות החיים

 תמ"א 38 היא תכנית מתאר מדינית אשר מטרתה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה. עידוד יישום התכנית מתבצע על ידי מתן הטבות בנייה רבות, מהן נהנים הן דיירי הבניין והן החברה הקבלנית המיישמת. מעבר ליתרונותיה כתכנית מצילת חיים במקרה של רעידת אדמה, הטבות הבנייה הניתנות במסגרת התכנית טומנות בחובן יתרונות נוספים רבים, גם בפן הכלכלי וכן בתרומה לעלייה באיכות החיים של הדיירים, עקב מעבר לדירות הבנויות לפי התקנים החדשים, מבוססות על תשתיות חדשות (צנרת , חשמל וגז) ומאובזרות באופן עשיר יותר מהדירות הקודמת .

 תמ"א 38/2 , מעלה את ערך הדירה

ברור כי יישום של תמ"א 38 במבנה מגורים הן במסגרת של חיזוק מבנים והן במיסגרת של הריסה ובנייה, מעלה את ערכן של הדירות בו באופן משמעותי, כל זאת ללא עלות כספית מצד דיירי הבניין.

לכן, קיימים אנשים רבים אשר זיהו את הפוטנציאל הנדל"ני הגלום בה, ופונים לרכוש דירות ישנות במבנים בהם מתכננים ליישם את התכנית.

האם גם אתם רוצים לבצע תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) בבניין בו אתם גרים?

 כדי להקל עליכם את התהליך, ריכזנו עבורכם מניסיוננו את אבני הדרך שיעזרו לכם להבין כיצד כדאי להתנהל על מנת שלא תבזבזו זמן ואנרגיות לחינם…

יש חמישה שלבים מקדימים, אותם רצוי לבצע טרם חיפוש הקבלן.

שלב הבדיקות המקדים חשוב מאוד וביצועו טרם הפנייה לקבלנים יחסוך לכם זמן רב בהמשך.

הנתונים שתאספו בשלב הזה יבהירו לכם מה בדיוק ניתן לעשות ויסייעו בהפחתת הסיכון מול גורמים "בלתי מקצועיים" שפועלים בתחום:

1. תמ"א 38 על סוגיו השונים, ניתן לביצוע בבניינים משותפים בני 34 שנה ויותר (בנייה לפני 1980). לכן וודאו שהבניין שלכם עונה לקריטריון סף הזה.

2. מאחר ונדרש רוב של לפחות  33%  כדי להניע את התהליך, הדבר הראשון צריך להיות התאגדות כל בעלי הדירות בבניין והסכמה לצאת לביצוע תמ"א 38/2 (הריסה ובניה מחדש).

יש לבחור נציגות מטעם הדיירים שמוכנה להקדיש זמן לניהול התהליך וליצג כראוי את דיירי הבניין.

3. יש לבחור עורך דין העוסק בתמ"א 38 שילווה את הדיירים.

4. יש לברר במחלקת ההנדסה בעירייה האם ניתן לבצע בבניין הספציפי תמ"א 38/2  כלומר הריסה ובנייה מחדש.

5. אם ישנם בניינים נוספים הצמודים לבניין שלכם, נסו לבדוק עם וועדי הבתים אם גם הם מעוניינים לבצע תמ"א 38/2. במקרה שכן, תוכלו להתאגד, דבר שיקנה לכם יותר כוח וביטחון ויוכל להיות אטרקטיבי יותר עבור הקבלנים אליהם תפנו בהמשך.

לאחר הבדיקה הבסיסית והראשונית הזאת, ניגשים לבחירת היזם שיבצע את התכנית. חשוב להבין ששוק התמ"א רווי בגורמים רבים שאינם מקצועיים אשר מרבים להבטיח אך אינם מסוגלים לקיים ביצוע פרויקט בסדר גודל שכזה.

להלן מספר טיפים חשובים שיסייעו לכם לצאת לדרך בצורה אחראית ונכונה:

1. בדקו תחילה שמדובר בקבלן רשום. ניתן למצוא את הנתונים במשרד השיכון או בהתאחדות הקבלנים. המידע זמין גם באינטרנט.

2. ברגע שפונים לקבלן, יש לבקש ממנו שיציג ניסיון מוכח בפרויקטים גדולים ומורכבים. מומלץ לצאת לדרך עם קבלן שיש לו ניסיון עשיר בפרויקטים למגורים ומקובל אפילו ללכת לראות פרויקטים שביצע ואף לדבר עם הדיירים.

3. בדקו מול הקבלן בעזרת עו"ד מטעמכם מה הבטוחות שניתנות לדיירים. מרכיב זה הינו חשוב מאוד ומשמש כתעודת ביטוח לדיירים. יכולת מתן בטוחות מעידה בין היתר על החוסן הפיננסי של הקבלן. בטוחות וערבויות פרושן שהקבלן מפקיד סכום כסף לא מבוטל לטובת הדיירים לצורך ביצוע הפרויקט כמתוכנן. קבלן שלא יכול להיות ערב לכך, סביר להניח שאין לו את האמצעים הכלכליים הדרושים לביצוע הפרויקט ויש סיכון גדול בהתקשרות מולו!

4. יש לשמור על שקיפות מול כל השכנים , הנציגות והקבלן. חשוב שכולם יהיו מודעים לשלבים השונים, לבעיות שעולות ולהתקדמות התהליך. שקיפות זו תעניק ביטחון ותפחית את מספרהמתנגדים.

5. חשוב לדעת כי רוב העסקנים בתחום באים מתחום הייזום. הם יוזמים את ההליך, מאגדים את הדיירים, מחתימים אותם- ואז מחפשים קבלן. בסופו של דבר הקבלן הוא זה שיבנה את הבניין ולכן על הדיירים לשמור לעצמם את הזכות לבחירת הקבלן. מומלץ אף יותר לבחור בגוף שהוא יזם – קבלן, אשר יבטיח לכם שהוא לא רק ייזום את ההליך אלה גם יבצע את הבניה. כך תפחיתו משמעותית את רמת חוסר הוודאות של המשך הפרויקט כי תדעו בדיוק מי מלווה אתכם ובונה לכם את דירתכם החדשה.